Пути решения проблемных вопросов в налогообложении и бухгалтерском учете в строительстве (инвестор, застройщик, подрядчик) с учетом изменений 2025-2026 гг. в законодательстве и судебной практике

Актуальность:
На данном семинаре рассматривается бухгалтерский учет и налогообложение строительной деятельности во всех ее проявлениях – учет у инвестора, заказчика – застройщика, подрядчика. Анализируются проблемные ситуации и предлагаются решения. Предоставляется раздаточный материал в электронном виде на 700 слайдах, который содержит ссылки на нормы права, письма контролирующих органов и последнюю судебную практику.
На семинаре рассматриваются квалификация отношений между участниками строительных отношений, последовательно освещается бухгалтерский и налоговый учет у инвестора, застройщика и подрядчика.

Приглашаем: собственника, руководителя, финансового директора, главного бухгалтера, юриста.

В программе будут проанализированы следующие вопросы:
1. Момент признания финансового результата застройщиком на ОСН с учетом Федерального закона от 26.12.2024 N 487-ФЗ (5 возможных вариантов).
2. Порядок определения финансового результата застройщиком на УСН.
3.Про три способа распределения застройщиком затрат на строительство между помещениями, передаваемыми дольщикам и/или инвесторам и остающимся в собственности застройщика (в том числе как получить больше вычетов по НДС застройщику, который оставляет себе в собственность нежилые помещения).
4. Что считать выручкой застройщика для целей бухгалтерского учета и на какую дату ее определять?
5. Изменения в налогообложении строительной деятельности в 2025 году.
6. Влияние новых ФСБУ 5,6,26 на учет у застройщика и подрядчика

• Применение нового ФСБУ 9/2025 "Доходы" в строительстве.

7. Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика (договор долевого участия, инвестиционный договор, в том числе с выделением вознаграждения застройщика).
8.Наиболее распространенные варианты привлечения денежных средств при индивидуальном жилищном строительстве и их налогообложение.
9. Субсидирование банку пониженной процентной ставки для дольщика.
10. Особенности учета ДДУ на мебелированные помещения.
11. Налогообложение акций «мебель в подарок», «сертификат на мебель в подарок и т.д.».
12. Налогообложение скидок дольщикам.
13. Контроль цен для целей налогообложения у застройщиков и подрядчиков.
14. Земельные отношения застройщика (особенности уплаты земельного налога с учетом судебной практики, учет арендной платы).
15. Переквалификация для целей налогообложения инвестиционных договоров по госконтрактам у застройщиков в подряд. Переквалификация для целей налогообложения договоров долевого участия в подряд. Судебная практика.
16. Расходы на объекты социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры. Изменения в НК последних лет.
17. Проблемные вопросы учета по договору строительного подряда (в том числе: равномерное признание выручки для целей налога на прибыль в случае, когда работы относятся более, чем к одному отчетному периоду, определение момента признания выручки, когда заказчик не подписывает акт, безвозмездные услуги генподрядчика и др.).

I. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ У ЗАСТРОЙЩИКА И У ИНВЕСТОРА
1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик.
1.1. Договор на реализацию инвестиционного проекта.

• Средства инвестора для застройщика, не выполняющего самостоятельно работ (использующего только субподрядчиков) – целевое финансирование.
• Застройщик, не являющийся инвестором, и не выполняющий работы самостоятельно, не имеет право на вычет НДС со стоимости СМР.
• Если после окончания строительства у застройщика остаются нежилые помещения, которые будут использованы для облагаемых НДС операций, застройщик имеет право на вычет НДС.
• Застройщик, выполняющий часть работ самостоятельно, должен вести налоговый учет как по договору подряда (по аналогии с генеральным подрядчиком) – позиция № 1; есть позиция № 2 о праве на применение пп.23 п.3. ст. 149 НК, но только в части вознаграждения застройщика.
• Предоплата по договору купли – продажи будущей недвижимой вещи.
• Переквалификация для целей налогообложения в договор строительного подряда по государственным и муниципальным контрактам.

1.2. Реформа бухгалтерского и налогового учета у застройщика.

• На каком счете вести бухгалтерский учет застройщикам, осуществляющим строительство по инвестиционным договорам - на счете 20 или на счете 08?
• Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?
• На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?
• Бухучет у застройщика и МСФО в российском бухгалтерском учете.
• Как квалифицировать проценты по займу у застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения?
• Как квалифицировать затраты на содержание застройщика для целей бухгалтерского учета и налогообложения?
• Вознаграждение заказчика – застройщика (как рассчитывать, на какую дату признавать) – судебная практика и письма контролирующих органов.
• Застройщик на ОСН, ДДУ без эскроу или с эскроу с правоотношениями с 01.01.2020, инвестиционный договор – как определяется вознаграждение и на какую дату: ежемесячно расчетным путем; на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию; на дату передачи помещений инвесторам/дольщикам; на дату передачи последнего помещения дольщикам/инвесторам.
• Застройщик на УСН, ДДУ без эскроу или с эскроу с правоотношениями с 01.01.2020, инвестиционный договор.
• Превышение фактических расходов на строительство над договорной стоимостью у заказчика – застройщика (убыток застройщика). Определение финансового результата по объекту строительства в целом, а не по каждому договору.
• Застройщик заключает договоры о предоставлении субсидий с банками, которые предоставляют физлицам жилищные кредиты на цели приобретения у застройщика недвижимого имущества. Что с НДФЛ и налогом на прибыль?
• Особенности ситуации, когда у застройщика есть обязанность передать мебелированное помещение дольщику.
• Наиболее распространенные варианты проводок у застройщика.

1.3. Договор участия в долевом строительстве.

• Можно ли передать управление обществом – застройщиком индивидуальному предпринимателю – управляющему?
• Должны ли застройщики выбивать чек ККТ при получении денежных средств по договорам долевого участия от физических лиц? А по договорам уступки прав по договорам долевого участия?
• Уголовная ответственность за нарушение 214 - ФЗ.

1.4. Жилищно – строительный кооператив. Договор простого товарищества (совместной деятельности). Договор инвестиционного товарищества. Договор строительного подряда. Агентский договор.
1.5. Способы осуществления строительства, их классификация. Преимущества и недостатки каждого способа в целях налогообложения, в т.ч. при совмещении функций инвестиционно-строительной деятельности. Модель: инвестор-заказчик-застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик, вопросы применения.

2. Учетная система инвестора.
2.1. Что будет, если указать точную площадь объекта?
2.2. Инвестиционные взносы.
2.3. Принятие на учет завершенного строительством объекта:

• Принятие на учет завершенного строительством объекта – на какую дату?
• Здание с черновой отделкой – основное средство или нет (позиция Верховного суда – 2015 и позиция Высшего арбитражного суда – 2011)?
• Первичные документы.
• Как выставлять счета – фактуры застройщику. Что такое сводный счет – фактура.
• Позиция Минфина и ФНС – 2015 по сводным счетам - фактурам
• Что изменилось с 01.10.2017 г. с принятием Постановления Правительства РФ от 19.08.2017 № 981 (внесение изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 "О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость)?
• Дольщик - организация и вычет по НДС.

2.4. Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08.
2.5. Инвестор выплачивает компенсацию застройщику за расторжение договора.
2.6. Компенсация затрат.
2.7. С какого момента возникает обязанность по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт?
2.8. Уступка права требования по инвестиционным договорам. Арбитражная практика ВАС РФ и позиция налоговых органов: ОСН, УСН.
2.9. Строительно – монтажные работы для собственного потребления.
2.10. Восстановление НДС по ОС, которые используются как в облагаемой, так и в необлагаемой деятельности.
2.11. Строительство шло на УСН, затем осуществлен переход на ОСН.
2.12. Отличие бухгалтерского и налогового учета затрат на капремонт.
2.13. Отличие реконструкции (модернизации) от капитального ремонта.
Судебная практика по перепланировке (перепланировка без дооборудования не является модернизацией).
2.14. Пуско-наладочные работы.
2.15. Затраты на технологическое присоединение, на подключение коммуникаций.
2.16. Инвестор, который строил для себя, заключил инвестиционный договор.
2.17. Предоплата по договору купли – продажи будущей недвижимой вещи (жилое помещение) не облагается НДС.

3. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика – разбираем нюансы.
3.1. Целевое финансирование. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков. Распределение затрат застройщиком.
3.2. Земельные отношения застройщика.

• Земельный участок у застройщика в собственности - налогообложение. Налоговая ставка. Верховный суд РФ: налоговые льготы в отношении земель «для дачного строительства» не действуют, если собственник земли – коммерческая организация.
• Когда надо подавать сообщение о наличии земельного участка? Бездекларационный порядок уплаты земельного налога.
• Особенности применения повышающих коэффициентов по п.15 ст. 396 НК РФ.
• Если меняется вид разрешенного использования
• Когда прекращается обязанность по уплате земельного налога?
• Письмо ФНС России от 16.12.2021 N БВ-4-7/17685@ «О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в третьем квартале 2021 года по вопросам налогообложения».
• Аренда земельного участка застройщиком. Бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей и платежей за право аренды. Когда прекращается обязанность по уплате арендной платы?

3.3. Объекты социальной, коммунальной и инженерной инфраструктуры.
3.4. Вопросы обложения НДС услуг заказчика – застройщика при передаче нежилых помещений в жилом доме.
3.5. К вопросу об апартаментах.
3.6. Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?
3.7. Платим штраф дольщику. Что с НДФЛ?
3.8. Расторжение договора с инвестором с целью с целью в дальнейшем использовать помещение застройщиком для собственных нужд.
3.9. Резерв на гарантийное обслуживание.
3.10. Продажа незавершенного строительства – жилого дома.
3.11. Жилищно – строительный кооператив.
3.12. Нюансы заполнения декларации по налогу на прибыль застройщиком.
3.13. Нюансы заполнения декларации по НДС застройщиком.
3.14. Особенности учета у застройщика - инвестора.
4. Контроль цен для целей налогообложения в строительстве.
5. Использование иностранных компаний застройщиками.
6. Выдача корпоративных займов. Особенности налогообложения, в том числе при наличии SPV – компаний, размещающих облигации.

• Налоговые последствия беспроцентных займов и займов под более низкий процент, чем привлечены средства.
• Переквалификация займа в «не займ» и даже во взнос в уставный капитал.
• Займ от ИП на УСН или от самозанятого – при взаимозависимости надо доказывать деловую цель!
• Переквалификация выданных взаимозависимыми обществами займов (срок возврата которых не наступил) предпринимателю в доход физического лица от дивидендов (с начислением НДФЛ).

7. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
8. Договор простого товарищества.

• Можно ли внести в качестве вклада в совместную деятельность профессиональные навыки, сформированную годами базу подрядных строительных организаций, как это будет отражено в бухгалтерском учете совместной деятельности? Каков порядок оценки? Оформления и учета?
• Регулирование в области бухгалтерского и налогового учета.
• Обособленный налоговый учет в рамках совместной деятельности.
• НДС по деятельности товарищества.

9. Договор инвестиционного товарищества. Использование паевых инвестиционных фондов застройщиками.

• Налогообложение операций ПИФ. Общие вопросы, связанные с передачей имущества в ПИФ. Налогообложение при получении дохода пайщиками ПИФ
• Может ли организация – пайщик паевого инвестиционного фонда применять упрощенную систему налогообложения?
• Может ли пайщик – физическое лицо облагать доходы от ПИФ как доходы от предпринимательской деятельности?
• Требования к пайщику фонда недвижимости и комбинированного фонда

II. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ У ПОДРЯДНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ.
1. Нюансы учета материалов.

• Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?
• Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?
• Принятие к учету материалов. Резерв под обесценение. Неотфактурованные поставки. Давальческие материалы.
• Если предприятие не является заказчиком перевозки, товарно – транспортная накладная формы 1 – Т или транспортной накладной у него могут отсутствовать.
• ГИБДД помогает ФНС. Использование сервиса Гугл Карты в налоговом споре.

2. Применение формы М-29. Использование материалов, не предусмотренных сметой.
3. Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения.
4. Бухгалтерский учет подрядчика. ПБУ 2/2008. Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл.
5. Особенности учета у подрядчика на УСН доходов, уменьшенных на величину расходов.
6. Временные здания и сооружения.
7. Необходимость применения КС – 2, КС – 6, КС – 6а.

• Общий подход к оформлению первичных документов.
• Можно ли заказчику принимать к вычету НДС на основании КС – 2 в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ заказчику передается после выполнения всего объема работ?
• Когда признавать выручку подрядчику в ходе строительства, при осуществлении которого не предусмотрены этапы, КС – 2 составляется ежемесячно, результат работ заказчику передается после выполнения всего объема работ?
• Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?
• Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?
• Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику.
• Зачет полученного аванса по одному договору в счет уплаты аванса по другому договору.
• При выполнении госконтракта приобрели материалы дешевле, чем предусмотрено сметой. Надо ли возвращать деньги?
• Расчеты за электроэнергию, потребленную подрядчиками («перепредъявление», перепродажа, другие варианты).
• Списание материалов, пришедших в негодность вследствие длительного хранения, утративших свои потребительские свойства.
• Учет опалубки.
• Компенсация расходов не облагается НДС.
• Разница между трудовыми и гражданско – правовыми договорами. Услуги ИП и самозанятых.
• Патент у ИП в строительстве.

8. Саморегулирование в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО.

• Проблемные контрагенты в строительстве. Взыскание НДС, пени, штрафа как убытка (ст. 15 ГК) с контрагента, в вычетах по операциям с которым отказала ФНС и сделала доначисления на основании проверки, даже если в договоре не были сформулированы заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК) – п.19 Обзора судебной практики № 4 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022), Определение Верховного суда 302-ЭС21-5294 от 09.09.2021. Формулирование условий договора таким образом, чтобы у поставщика была обязанность возместить имущественные потери покупателю после добровольного уточнения покупателем налоговых обязательств по НДС на основании информационного письма ФНС (Решение АС ВО по делу № А14-1917/2021 от 20.02.2023, Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2022 N 310-ЭС21-26455).

9. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ. Налогообложение и отчетность. Судебная практика.

• При каких работах в области строительства формируется обособленное подразделение?
• Возникновение обособленного подразделения: в случае, когда работники организации направляются в командировку на объекты заказчика или генподрядчика с проживанием; при направлении в командировку.
• Уплата НДФЛ и отчетность по НДФЛ по обособленным подразделениям.
• Уплата налога на прибыль по обособленным подразделениям.
• Уплата страховых взносов и отчетность по ним при наличии обособленных подразделений.

10. Расчеты векселями в строительстве.